Как не быть обманутым при аренде жилья на Мальте

Долгосрочная аренда Банальное, но главное правило – обязательно заключайте контракт с владельцем при съеме жилья! Обычно стороны, т.е. арендодатель и арендатор, подписывают договор в день заезда последнего. Если вы заключаете контракт без помощи агента, то желательно пригласить свидетеля, который сможет подтвердить факт заключения сделки. Если владелец говорит, что не может самостоятельно составить документ, обратитесь к специалисту (например, нотариусу или риэлтору), кто мог бы составить договор о найме жилья с учетом ваших интересов.

Внесение депозита и арендной платы за первый месяц проживания производится именно по заезду в квартиру. К сожалению, нередко встречается следующая мошенническая схема: владелец объявляет, что на съемную квартиру в данный момент имеется много претендентов, и потому он готов заключить договор с тем, кто первым оплатит депозит – при условии, что заезд в квартиру планируется не сразу. Избегайте таких «специальных предложений», даже если вариант кажется вам очень хорошим и дешевым (часто при такой схеме мошенничества цена на жилье будет ниже рыночной, и это мгновенно должно вас насторожить). Ни один добропорядочный владелец квартиры не будет настаивать на крупных суммах предоплаты, когда вы не можете заехать в квартиру по независящим от вас причинам (например, затеянный арендодателем ремонт, выезд прежних жильцов и т.п.). В контракте обязательно должны быть прописаны условия его расторжения, причем с разумными штрафными санкциями. Как правило, в договоре указывают, за какой срок арендатор должен предупредить владельца о разрыве контракта, чтобы не лишаться депозита.

Попросите дать вам инвентарный список вещей (у законопослушных арендодателей такие списки всегда существуют). Не ленитесь и не стесняйтесь пройтись по комнатам вместе с владельцем и проверить все по списку. Если какие-то предметы интерьера вам кажутся очень дорогими (например, антикварная мебель, эксклюзивные аксессуары), и вы чувствуете, что рискуете их повредить (скажем, при заезде с маленькими детьми), уведомите об этом хозяина и попросите убрать все то, что вам не нужно. Подразумевается, что внесенная сумма депозита должна покрыть все расходы за поломки и повреждения в квартире, однако недобросовестный владелец может настаивать, скажем, на том, что «вот эта вазочка» была уникальной в своем роде и стоила целого состояния. Если вы что-то разбили или сломали в квартире и арендодатель требует несоизмеримую с масштабами ущерба компенсацию, попросите его предъявить фискальный чек, подтверждающий стоимость поврежденной вещи.

Много вопросов возникает и при расчетах за потребление воды и электричества. В контракт вписываются данные счетчиков при въезде в квартиру. Если владелец говорит, что сам уже вписал цифры, попросите предъявить показания счетчиков. Лучше всего сфотографировать их прямо в день заезда. На Мальте тарифы на воду и электричество разные: это зависит от статуса жилья – коммерческое оно или же для личного проживания, зарегистрированы ли в нем постоянные резиденты Мальты или нет. Очень часто у мальтийцев, которые владеют более чем одной квартирой, сдаваемое жилье оформлено по тарифу “domestic”, и в этом случае оплата будет выше, чем по обычным «жилым» тарифам. Так что имеет смысл узнать статус жилья предварительно, до въезда в квартиру. На данный момент у владельцев есть возможность регистрировать жильцов и тем самым снижать тарифы на коммунальные услуги, однако многие арендодатели вообще не хотят этим заниматься. Так что этот вопрос желательно поднять заранее, на стадии выбора варианта. Конечно, если вы планируете арендовать жилье на несколько месяцев, регистрировать вас вряд ли кто-то согласится, но если остаетесь на Мальте надолго, настаивайте на том, чтобы вас зарегистрировали.

На сайте www.smartutilities.com.mt есть раздел “Calculate my bill”. Чтобы посмотреть свои расходы, вы можете ввести данные в калькулятор и получить примерный расчет. Добросовестный владелец также предоставит официальные счета, чтобы сверить фактическую стоимость коммунальных услуг с предварительными калькуляциями. Если арендодатель мотивирует отсутствие счетов тем, что их не высылают ему в течение длительного времени (например, полгода или больше), попросите его заказать выписку счетов, а еще лучше – сопроводите его в офис компании ARMS (Automated Revenue Management Services Ltd.), где вам выпишут расчет на месте. Обратите внимание и на то, какой именно счет вам предоставил владелец – в правой колонке “Konsum” (“Consumption”, «потребление») с цифрами может стоять буква “А” (“Actual”, т.е. по действительным данным) или “E” (“Estimated”, т.е. по предварительным усредненным данным): правильный расчет должен быть по действительным счетам, т. е. С пометкой “А”. Представьте, что прежние жильцы, заехавшие перед вами, пользовались водой и электричеством очень расточительно, не экономя энергию (например, арендатором выступала иностранная компания, и жильцы не выключали кондиционер сутками), так что счета с пометкой “Estimated”будут приходить по усредненному расчету расхода воды и энергии, который может быть значительно выше вашего. Если при экономном расходе воды вы все же считаете, что расчеты завышены, проверьте, что происходит со счетчиками, когда у вас отключены все электроприборы и закрыты краны. Если счетчики продолжают показывать расход, то либо они неисправны, либо кто-то из соседей незаконно подключился к баку для воды или энергосети. К сожалению, эти ситуации на Мальте случаются, и об этом надо сразу же сообщить владельцу.

Большинство крупных агентов по недвижимости следит за добросовестностью сделки (по крайней мере, до момента начала аренды). Если вы планируете снимать жилье среднего и высокого уровня, имеет смысл не пожалеть средств на оплату услуг опытного риэлтора. Кроме того, с помощью одного или нескольких агентов вы можете изучить средние цены на рынке на ту недвижимость, которая вас устроит. Если же вы самостоятельно ищете очень дешевый вариант, внимательно отнеситесь к сделке и постарайтесь подстраховать себя всеми необходимыми документами. Пусть вас насторожат предложения ниже среднерыночного уровня – добропорядочные владельцы никогда не снизят арендную плату без видимой причины (например, хорошая квартира находится рядом с шумным клубом или над рестораном и т. п.). И, наконец, самое главное. Если вы столкнулись с фактом мошенничества со стороны арендодателя, соберите все сопроводительные документы (контракт, расписки и т.д.) и обязательно обратитесь в полицию. Мы также рекомендуем сообщить о проблеме в консульский отдел посольства России и Координационный Совет Ассамблеи Российских соотечественников на Мальте (КСАРС, контактные данные на сайте http://russkienamalte.com). И обязательно поставьте арендодателя в известность о своих намерениях – зачастую одно только упоминание огласки в полиции, посольстве, общественных организациях и прессе может заставить недобросовестного арендодателя выполнить свои обязательства честно и в полном объеме!

Автор - Елена Кольцова юрист, кандидат юридических наук